13万变500万 16年后卖主欲毁约讨房
- 传媒中国
很多城里人都有这样的梦想，但是，购买了“城中村别墅”的市民杨先生近日却为此吃了官司。
原来，房价上涨后，卖房的农民反悔了，因此起诉请求法院判决认定“房屋转让合同无效”。
交易16年之后，周边房价涨了几十倍，这个时候，卖出去的房子还能收回来吗？近日，厦门中院开庭审理了这场卖房引发的官司。
仅花13万 买岛内三层房
家住厦门岛内的城镇居民杨先生已经年近五旬，他一直想买一幢“有天有地”的房子，好好享受生活。但是，面对市区高昂的房价，杨先生只能“望房兴叹”。
1998年年底，杨先生偶然从朋友处得知，思明区莲前街道何厝村的村民老何有一幢三层楼的房屋要转让。这幢房屋面积193.49平方米，当时的转让费很便宜，只有13万元，每平方米差不多仅671.8元。
杨先生当时心里盘算，市区房价高昂，而何厝村房价如此便宜，成本低，离市中心也很近，而且，这幢房屋面积又大，当时又是刚建不久的新房，完全是他理想的“乡间大别墅”。
于是，求房心切的杨先生与老何见面沟通后一拍即合，随后，双方很快就签订了一份《房屋转让合同》。
双方约定，老何自愿将新建房屋转让给杨先生，金额13万元，该房屋位于思明区何厝村顶何社内。由购房者杨先生自行对房屋进行装修，装修资金将投入10万元。
当时，杨先生担心农屋交易原本就不受法律保护，如果老何事后悔约，自己恐怕要吃亏。
于是，杨先生特意要求在合同中写明违约责任。约定说，如果老何要毁约或更改合同，杨先生可以全部要回该房屋的转让费、装修费、安置费及利息，利息由杨先生来定。
购房之后 房价一路飙升
这一份合同签订后，老何当年就依约向杨先生交付了房屋，之后，也把自己的集体土地使用权证及农村房屋所有权证交给杨先生。
杨先生随后花了一笔钱，对房屋进行了装修。此后，杨先生一家人一直住在这幢“乡间别墅”里。
但是，杨先生没有想到，时隔16年，房价暴涨了几十倍之后，老何竟然会毁约，回来找自己讨房子。
近日，老何找到杨先生说，宅基地不能交易，同样，宅基地上的房屋也不能交易，因此当年的交易无效，他要收回房屋。
对此，杨先生很气愤，称自己已经花了钱装修，而且，现在房价涨了这么多，怎能说收回就收回？
为此，最近双方闹上了法庭。最先起诉的是村民老何，他请求法院判决认定“房屋转让合同无效”，并要求杨先生将三层房屋腾空，退还给他。
卖出的房 16年后还能讨回？
杨先生获悉自己被告上法庭后，也提出了反诉。他起诉要求，老何返还13万元房屋转让费、10万元装修费，并支付利息17万多元。
与此同时，杨先生还要求老何赔偿因毁约给他造成的损失375万多元。杨先生说，讼争房屋面积193.49平方米，而2013年上半年思明区住宅平均市场单价每平方米27730元，按这个价格算，他的损失高达500多万元，现在，他只要求老何承担70%的责任，即赔偿375万多元。“房子已经卖了16年，现在起诉要求退房，这是不诚信！”杨先生还说，现在，他无法也不应腾退房屋，因为，当年他向老何购房后，出于对合同及老何的信赖，再也没有购买其他房屋，损失巨大。而且，他和配偶都没有固定工作，女儿还在读初中，又没有其他可居住房屋，不具备腾退房屋的条件。
面对杨先生的指责，老何为自己辩解说，他并非不诚信。只是当年交易房屋时，对法律政策“了解不够”。现在，他知道法律明确规定，私自买卖宅基地及附属房屋是违法无效的，因此，他起诉纠正自己当初的违法行为，并不违反诚信原则。
经过审理，近日，厦门中院作出终审判决，认定双方签订的《房屋转让合同》无效，判决要求杨先生将房屋退还给老何，与此同时，老何要返还13万元房屋转让费和10万元装修费。
法官说法
市民买农屋 合同无效力
“农村宅基地不能转让，宅基地上的农屋同样不能买卖！”法官说，根据我国《土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有土地的使用权不得出让、转让。
本案中，讼争房屋建造于宅基地之上，在房地合一的格局下，“地随房走”，房屋买卖必然涉及宅基地的转让，农屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。因此，宅基地上的农屋不得转让。所以，双方所签订的《房屋转让合同》已经违法，应当认定为无效合同。
针对杨先生索赔的“利息损失”以及375万多元“房价上涨损失”，法官认为，因为合同无效，所以合同当中有关违约责任的条款不再具有法律约束力。
而且，杨先生对合同无效亦有过错，应当自行承担该部分利息损失，因此，索赔利息和房价上涨损失的诉求于法无据，依法不予支持。
法官还说，根据合同法的相关规定，合同无效后，有过错一方赔偿对方的损失仅限于“信赖利益损失”，即当事人因信赖合同有效而在订立和履行合同过程中支出一定费用，从而在合同无效后蒙受的一定损失。同时，基于无效合同自始无效，有过错一方赔偿的损失不应包括合同有效情形下履行合同“可以获得的利益”（即通过房价上涨获得的利益）。
律师说法
无效合同 不受保护
近年来，随着城市房价居高不下，不少城镇居民选择向农民买房，由此引发的矛盾也愈加频繁。“城市居民通过购买，获得农村土地上的住房，不受法律保护。”福建信海律师事务所林敏辉律师认为，本案及全国其他地方的类似判决，实际上表明了法院对于此类案件的一致看法，即无论双方所签订的合同文书形式如何，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为，都是无效合同，不受法律保护。